11月商业月报：年末供应大放量，批量网签促市场回暖

时间：2023-12-06人气：作者：冰雪小鱼

11月广州商业市场供应迎来大批量新货入市，尤其是公寓全新项目扎推亮相。

临近年末，开发商业绩冲刺氛围渐浓，加之大批量网签，本月商业市场成交量走高明显。具体详见下面分析：

整体供求：供应走势相对平稳，批量网签拉升成交量

近期广州商铺市场供应走势相对平稳，11月新货量保持在336套1.83万㎡，供应量环比下跌16%。

本月受从化个盘大批量网签影响，市场整体成交飙升至360套4.38万㎡的高位，成交量环比涨幅达181%。

区域表现：过半交易来自从化，中心区商铺成交集中

本月继续有15个项目获得商铺批售，主要分布在海珠、黄埔及南沙区。

海珠区越秀•天荟江湾A2栋入市，供应0.62万㎡的底商。

天河区新盘东基•天河阳光携0.18万㎡的底商亮相。

另外，黄埔区星樾•山畔、保利罗兰国际分别入市0.24万㎡、0.17万㎡的社区商铺，其余项目商铺供应较少。

成交方面，11月从化区撑起全市一半以上的商铺成交量，主力贡献为欣荣宏国际商贸城的大批量网签。

中心区成交集中在白云和天河两区。其中，白云区商铺成交占比11%，较上月低位增长近8倍。

天河区同样较上月低位增长6倍，以旧盘的批量成交贡献为主。

外围区除花都零成交外，南沙区商铺成交保持下跌趋势，黄埔、番禺则凭借若干项目的商铺推售，各录得184%、45%的环比涨幅。

项目成交：欣荣宏国际商贸城录得批量滞后网签

本月从化区欣荣宏国际商贸城B区底商集中成交，合计117套2.27万㎡，属滞后网签。

白云区富力金街28成交一套3491㎡的大面积社区商铺。

天河区旧盘万科云城米酷录得14套0.13万㎡的批量成交，均为项目A2栋负一层底商单位。

此外，黄埔区品秀星樾、番禺区越秀星寰TOD两个项目的社区商铺推售发力，分别热销16套、39套。

属性分布：批量网签影响，底商成交占比扩大至61%

本月受批量网签影响，底商成交占比扩大至61%，而社区商铺占比缩减至39%。

面积段方面，20-70㎡主力铺的成交占比维持在76%，70-120㎡、120-300㎡商铺的占比均为10%。

整体供求：供应量下跌17%，成交为近5个月次高位

11月广州写字楼市场供应量下跌17%，为51套1.81万㎡。

得益于黄埔区小独栋的交易，写字楼成交较上月低位增长149%，为88套3.22万㎡，为近5个月的次高位。

区域表现：多个区域写字楼交投回暖，番禺成交领跑

本月番禺区广州智联汽车小镇【智联汇】办公组团入市，供应1.56万㎡的甲级写字楼，单位面积在368-977㎡之间。

另外，海珠区珠光海珠新城S1-S4栋商业别墅批售，供应11套合计0.25万㎡，套面积约为220-232㎡。

11月番禺区热点写字楼项目销售回升，区域成交回暖明显，以1.02万㎡的销量领跑全市。

其次，黄埔区录得小独栋整栋交易，区域成交0.94万㎡的写字楼，占全市的29%。

市中心写字楼交投亦有所回暖，表现相对突出的是白云区，若干项目推售带动区域录得256%的环比涨幅。

项目成交：广州科学城总部经济区录得小独栋交易

本月甲级写字楼成交占比为89%。黄埔区广州科学城总部经济区C2栋10层高的小独栋整栋交易，合计0.90万㎡，位居销量榜首。

番禺区主力项目思科智慧城、保利大都汇持续热销，分别成交了0.38万㎡、0.27万㎡的甲级写字楼。

此外，白云区广州设计之都板块跑量明显，思城未来城市总部成交0.28万㎡的甲级写字楼，新盘高芯设计大厦录得两层甲级写字楼成交，合计0.35万㎡。

非甲级写字楼占比2%，商业别墅占比9%。

其中，海珠区珠光海珠新城S1-S4栋商业别墅本月开售，成交4套，面积为220-232㎡，套均总价约1780万元。

整体供求：公寓供应突破10万方，成交保持稳定走势

11月广州公寓市场新增供应突破10万方，达2176套10.23万㎡，创年内第二的高位。

成交则保持3万方的稳定去化量，为546套3.33万平方米，环比微涨3%。

库存变化：供应大放量，11月末公寓去库存周期拉长

11月海珠区越秀•天荟江湾A2栋小户型公寓入市，供应837套，主力户型为38-77㎡的LOFT公寓。

另外，天河区智慧城板块东基•天河阳光全新亮相，项目由东基控股+咏声动漫强强联袂，于11月22日开放体验中心，首推27-143㎡的LOFT公寓，货量为315套。

其余公寓批售项目来自南沙区的明珠湾和黄阁汽车城板块。

其中，建发明珠湾玺、越秀•江海潮鸣分别供应554套、207套，两个项目的户型基本为36-97㎡的LOFT公寓。

中铁阅江来则供应263套46-72㎡的LOFT公寓。

由于供应大放量，11月末公寓库存量增加至131.7万㎡，去库存周期持续上升至34.0个月。

区域表现：番禺、从化成交领先，南沙新盘扎推热度回升

本月番禺、从化两区凭借个盘的批量网签，分别以95套、93套的公寓销量位居第一梯队。

南沙区近期公寓新盘扎推入市，区域成交热度回升明显，本月成交62套，环比上涨107%。

中心各区公寓继“银十”的冲刺跑量后，本月成交有不同程度的回落。

不过海珠区仍录得85套的不俗表现，排行全市第三。

荔湾、白云两区公寓回落至50套、44套，天河、越秀降温明显，仅成交29套、26套。

项目成交：欣荣宏国际商贸城、四海城批量网签突出

本月从化区欣荣宏国际商贸城以80套公寓的网签量登顶，签约部分主要为项目4、5栋公寓，属滞后网签。

其次，番禺区万博板块的四海城也录得56套公寓的批量滞后网签。

海珠区越秀•天荟江湾、越秀区富都商贸大厦、荔湾区荔湾新天地凭借双11促销活动，分别成交30套、26套、23套公寓。

本月大平层公寓表现略逊色，除白云区粤海•云港城成交12套外，其余项目成交零星。

近期入市的天河区广州•鹏瑞1号继续录得4套大平层公寓的成交，成交均价突破22万元/㎡。

面积段方面，30-50㎡主力面积段公寓的成交占比恢复至5成以上，为53%。

50-80㎡公寓占比为33%，100㎡以上公寓占比小幅缩减至7%。

后市预测

临近年末，叠加近期房企融资端利好，开发商积极冲刺年末“收官战”，广州商业市场供应大放量，新盘扎推亮相，市场回暖势头明显，年末成交翘尾有望。

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